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没有房产证,买卖合同会自动失效?不一定!

  • 来源:羊城派
  • 话题 房产证买卖合同
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文/图 羊城派记者 邓伟东 实习生 赵晓玲

漫画/陈春鸣

个案回放

明知所买房屋未领证,依然签约交易

去年5月底,广州的郭先生与业主乐先生订立房屋买卖合同,成交价为150万元。

双方约定,业主在一个月内将银行贷款所需证件资料准备齐全,交给买家郭先生办理贷款审批的相关手续;审批通过后10个工作日内,买卖双方办理过户手续。

签约时,郭先生如约向乐先生交了5万元定金。

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题图:漫画/陈春鸣

一个月后,由于乐先生一直无法提供所卖房屋的所有权证,导致郭先生无法申办贷款手续,继而不能进一步履行合同。事实上,直今年1月,乐先生仍未取得房屋的所有权证。

与乐先生交涉时,郭先生要求解除房屋买卖合同,退还5万元定金,并按照合同规定,向自己赔付违约金10万元和居间服务费3.3.万元。

但乐先生不认账,他辩解,签约时,双方明明是知道该房屋尚未取得房产证的,根据相关法律规定,未领取房产证书的房屋是不能转让的。因此,他们签的房屋买卖合同应属无效!

业主明明是在“走法律罅”(粤语,钻法律空子),自己所付的8.3万元就这样打了水漂,郭先生当然心有不甘,于是去找律师帮忙。

律师说法

所签合同只涉及管理性强制性规定,因此具有法律效力

国信信扬律师事务所的陈瑞莲律师指出,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定:未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。

但上述强制性规定,根据我国相关法例又分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条,只有违反效力性强制性规定的,才属无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项在性质上应属于管理型强制性规定,不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

因此,陈瑞莲律师认为,根据上述房屋买卖合同的约定,双方应于2018年6月30日前将银行贷款所需证件资料准备齐全,办理贷款审批手续。而根据相关规定,办理银行贷款审批手续,一定要有房屋所有权证。因此,涉案房屋买卖合同不会因无证而导致合同无效。

由于乐先生无法提供房产证,导致郭某无法按约定时间办理贷款手续,因此,卖方已经构成违约。

后来,在律师的帮助下,郭先生向法院起诉。案件审理后,法院最终判决解除该房屋的买卖合同,判令业主乐先生向买家郭先生返还定金5万元、支付违约金4万元、赔偿居间服务费3.3万元。

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业主如果对自己获取房产证的时间没有把握,签约时就要十分谨慎啦

为此,陈瑞莲律师表示,买家在签署房屋买卖合同前,应当仔细核查房屋的权属情况,尤其是要卖方出示有效的房屋产权证书,并到政府相关管理部门仔细核查。如果卖方在没有十足把握保证拿到房产证的确切时间,就不要随意签订买卖合同,以防承担相关的赔偿责任。


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